Обнародовано Постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 № 5153/10
по делу № А70-6551/2009 "Передача здания учреждению в оперативное управление квалифицируется судом как злоупотребление правом, если такая передача препятствует субъекту малого и среднего предпринимательства реализовать право на выкуп арендуемого в этом здании помещения при условии, что на момент передачи данный субъект уже подал заявление на реализацию этого права"

Суть спора

В суд с иском обратился индивидуальный предприниматель, предъявив заявление в отношении Комитета по управлению имуществом администрации города Тобольска, а также к муниципальному автономному учреждению «Созвездие». Суть иска сводилась к признанию недействительным договора № 149, заключенного 30.01.2009 между Учреждением и Комитетом, в качестве закрепления за первым нежилого помещения площадью 155 квадратных метра на правах оперативного управления.

Свое требование предприниматель мотивировал тем, что с 2005 года он занимает данное помещение в рамках договора аренды. И хотя 17.04.2008 года Комитет направил ему уведомление о расторжении этого договора, фактически этот договор аренды не был расторгнут. В результате арендные отношения сохранились посредством заключения дополнительных соглашений от 05.11.2008 и 23.07.2008 на прежних условиях. Из этого следует, что договор № 149 приводит к нарушению права предпринимателя на осуществление выкупа арендованного недвижимого имущества. Оно предусматривается статьями 3 и 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В связи с вышеизложенными обстоятельствами судам необходимо было выяснить, можно ли считать злоупотреблением правом со стороны публично-правового образования при передаче здания в оперативное управление?

Целесообразно заметить, что сегодня при рассмотрении таких ситуаций судебная практика учитывает тот факт, что если договор заключается с целью злоупотребления правом, то он является ничтожным (согласно пунктам 9 и 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Проблема воспрепятствования органами публичной власти реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства на приватизацию арендуемого им недвижимого имущества

Основное предназначение Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной государственной поддержки субъектам среднего и малого предпринимательства. Именно частью этой поддержки является преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, закрепленного в статье 3 Закона № 159-ФЗ. В соответствии с содержанием данной статьи, субъекты предпринимательской деятельности (исключения составляют лишь некоторые случаи) в процессе возмездного отчуждения арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности могут пользоваться преимуществом в приобретении его по цене, которая равна рыночной стоимости этого имущества, и установлена независимым оценщиком. Но приобретение в собственность арендуемого имущества может быть реализовано в том случае, если одновременно реализуются следующие условия:

1. Арендуемое имущество находится во временном пользовании и/или временном владении, как минимум, в течение двух лет (без перерывов) до дня вступления Закона № 159-ФЗ (до 05.08.2008) в свою силу в соответствии с договором аренды этого имущества.
2. Задолженность по арендной плате за имущество, а также за неустойки на день заключения договора купли-продажи арендуемого объекта либо на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на покупку арендуемого имущества субъектом предпринимательства, отсутствуют.
3. Площадь помещений, сдаваемых в аренду, не превышает предельные значения площади имущества, которое находится в муниципальной или частной собственности, установленные в законодательном порядке.
4. Арендуемое имущество не значится в перечне государственного или муниципального имущества, которое используется для передачи в пользование и/или владение субъектам среднего и малого предпринимательства.

В связи с вышеизложенными фактами возникают случаи, когда органы публичной власти (чаще всего в этом статусе выступают органы местного самоуправления) препятствуют реализации публичного права субъекта предпринимательской деятельности в отношении арендованного имущества. При этом они преследуют основную цель – не допустить соблюдения условий, перечисленных выше. Для этого чаще всего применяют следующие способы:
- прекращение арендодателем то есть публично-правовым образованием) арендных отношений в одностороннем порядке;
- внесение имущества, которое является объектом договора аренды, публично-правовым образованием в уставный капитал хозяйственного общества;
- передача имущества на праве хозяйственного ведения унитарному предприятию;
- включение имущества в перечень муниципального или государственного имущества, которое предназначается для передачи в пользование и/или владение субъектам предпринимательской деятельности среднего и малого уровня.

Следует отметить, что данные действия квалифицируются по правовой позиции, высказанной Президиумом ВАС РФ в пункте 5 Информационного письма от 05.11.2009 № 134. В этом пункте детально рассмотрена возможность применения статьи 10 Гражданского кодекса РФ о злоупотреблении правом к Закону № 159-ФЗ. Президиум ВАС РФ указывает на то, что у арендатора присутствует преимущественное право, если договор аренды недвижимого имущества прекращается в одностороннем порядке со стороны арендодателя, который действовал только с целью воспрепятствования реализации данного права. Если по истечении некоторого количества времени после прекращения действия договора аренды арендодатель решает приватизировать недвижимое имущество, в этом случае предполагается недобросовестность, пока не будет доказано, что это не так.

Что касается суда, то он не может признать, что у арендатора имеется право на приобретение в собственность арендуемого имущества. Это относится к случаям, когда после опубликования Закона № 159-ФЗ органом местного самоуправления или субъектом РФ совершаются иные действия, целью которых является воспрепятствования реализации права со стороны субъектов предпринимательства. Скажем, имущество, которое выступает в качестве договора аренды, включается в утвержденный перечень муниципального или государственного имущества, которое используется для передачи в пользование и/или владение субъектам среднего и малого предпринимательства или вносится в уставный капитал хозяйственного общества, передается унитарному предприятию на правах хозяйственного ведения.

Действия органов власти, приведенные выше, квалифицируются судами как злоупотребление правом, если они препятствуют возможности лица реализовать свои преимущественные права на приобретение арендуемого имущества.

Положения пункта 5 Информационного письма № 134 не используются в суде только тогда, когда субъект предпринимательской деятельности подает заявление на приобретение арендуемого имущества до тех пор, пока не вступил в силу Закон № 159-ФЗ. Это объясняется тем, что указанный Закон не имеет обратной силы, что судебная практика подчеркивает и иллюстрирует.

В данном случае орган местного самоуправления передал в оперативное управление учреждению здание, в котором субъект предпринимательской деятельности арендовал определенного помещение. В пункте 6 Информационного письма № 134 эта ситуация прямо не упомянута.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции требования предпринимателя были удовлетворены, и поддержаны апелляционным судом. В процессе рассмотрения дела суд исходил из того что после того, как Закон № 159-ФЗ вступил в силу, и предприниматель подал заявление на выкуп арендуемого помещения, Комитет воспрепятствовал предпринимателю в отношении реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность путем заключения договора № 149.

Однако в суде кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда было отменено. Суд исходил из того, что между предпринимателем и Комитетом существуют договорные отношения, а потому сам предприниматель не может реализовать право, отмеченное в Законе № 159-ФЗ. Именно поэтому, можно считать, что договор № 149 его права не нарушает.

В своем Определении от 05.07.2010 № ВАС-5153/10, которое было принято по указанному делу ВАС РФ приходит к выводу о необходимости пересмотра постановления кассационного суда, поскольку оно нарушает принцип единообразия толкования и использования норм в области материального права. Выводы, которые содержатся в указанном определении, были продублированы и поддержаны Президиумом ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Постановление кассационного суда Президиумом ВАС РФ было отменено, а вот, решение суда первой инстанции при этом осталось без изменений. В процессе подобных действий Президиум ВАС РФ сформулировал свою позицию следующим образом.

У предпринимателя было имущественное право, предполагающее приватизацию помещения, которое он арендует, поскольку договор, заключенный между ним и Комитетом, сохранял свое действие, ведь в отношении этого договора заключались дополнительные соглашения. Но договор № 149 можно считать недействительным по той причине, что дата его заключения зафиксирована позже вступления в силу Закона № 159-ФЗ и подачи заявления о реализации предпринимателем своего имущественного права на выкуп арендуемого помещения. Именно поэтому, нельзя утверждать о законности данного договора, поскольку его цель заключается в воспрепятствовании Предпринимателю в реализации им преимущественного права по Закону № 159-ФЗ, что считается злоупотреблением правом.